Семейная ипотека с 1 октября 2026: новые ставки по числу детей

24 сентября Минфин утвердил изменения в программу «Семейная ипотека». Коротко: с 1 октября 2026 единых 6% для всех больше не будет. Ставка и потолок кредита зависят от числа детей и от региона. Ниже - как это выглядит в деньгах, без канцелярита.

Что работает прямо сейчас (до 1 октября)

Пока можно зайти по старым правилам.

• Ставка 6% - одна на всех подходящих семей.
• В Петербурге, Москве, Ленобласти и Московской области льготный лимит обычно до 12 млн.
• В остальных регионах - ниже, чаще до 6 млн.
• Срок кредита - как согласовал банк, часто 20-30 лет, льгота на весь срок.
• Программа сама по себе жива до 31 декабря 2030. Меняются не «есть / нет», а условия входа.

Рыночная ипотека рядом - около 17%. Разница с семейной 6% огромная. Поэтому программа и была окном.

Что меняется с 1 октября 2026

Только новые договоры. Если кредит уже подписан - ставку не перепишут.

Три жёстких сдвига:

1. Ставка больше не 6% для всех. Чем меньше детей - тем дороже.
2. Потолок кредита тоже разный.
3. Льготу субсидируют максимум 15 лет. Потом условия уже не те.

И ещё одно, важное: в новой сетке нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора. Не «когда-нибудь был ребёнок», а возраст на момент сделки.

Петербург, Москва, Ленобласть, Московская область

Это «столичные» регионы в релизе. Для нас - рабочая таблица.

Дети	Ставка с 1 октября	Максимум кредита	Хотя бы один ребёнок
1	12%	12 млн	младше 7 лет
2	10%	15 млн	младше 7 лет
3	8%	18 млн	младше 7 лет
4	6%	18 млн	младше 7 лет
5 и больше	4%	18 млн	младше 7 лет

Считать отсюда. Один ребёнок в Питере - это не «чуть дороже». Это удвоение ставки: 6% → 12%.

Остальная Россия

Дети	Ставка с 1 октября	Максимум кредита	Хотя бы один ребёнок
1	10%	6 млн	младше 7 лет
2	8%	8 млн	младше 7 лет
3	6%	10 млн	младше 7 лет
4	4%	10 млн	младше 7 лет
5 и больше	2%	10 млн	младше 7 лет

В регионах ставка ниже, но и потолок меньше. На квартиру 12 млн одной льготной частью уже не закрыться.

Дом и участок - отдельно

Если берёте строительство дома, достройку или землю с последующим домом - ставка остаётся 6%. Число детей и регион не важны.

На квартиру в новостройке это не распространяется. Квартира идёт по таблицам выше.

Срок льготы - 15 лет, не 30

Это легко пропустить. Субсидию по новым договорам режут до 15 лет.

Сейчас семейную часто берут на 25-30 лет и живут на 6% весь срок. С октября первые 15 лет - льготная сетка, дальше банк уже не обязан держать ту же ставку.

Если планируете длинный кредит, это второй удар после роста ставки. Имеет смысл закладывать досрочное погашение или срок ближе к 15 годам - иначе платёж через полтора десятка лет может стать другим.

Сколько это в платеже.
Пример на 12 млн

Одна сумма, один срок, три ставки. Кредит 12 млн, срок 30 лет, аннуитет. Округлил до тысяч.

Сценарий	Ставка	Платёж в месяц	Переплата за 30 лет
Рынок сейчас	17%	171 000 ₽	~49,6 млн
Семейная сейчас, до октября	6%	72 000 ₽	~13,9 млн
С октября, 1 ребёнок, Петербург	12%	123 000 ₽	~32,4 млн
С октября, 2 детей, Петербург	10%	105 000 ₽	~25,9 млн
С октября, 3 детей, Петербург	8%	88 000 ₽	~19,7 млн

Один ребёнок, та же квартира, тот же срок:

• сейчас по семейной - 72 000 ₽
• с 1 октября - 123 000 ₽
• плюс 51 000 ₽ каждый месяц
• плюс ~618 000 ₽ в год
• переплата за срок больше почти на 18,5 млн

Если сумма меньше, пропорция та же. На 8 млн на 30 лет: сейчас ~48 000 ₽, с октября при одном ребёнке ~82 000 ₽. Разница ~34 000 ₽ в месяц.

Это не «налог на панику». Это арифметика кредита.

Кому надо успеть до октября

Один ребёнок в Петербурге. Самый жёсткий кейс. 6% → 12%, лимит тот же 12 млн. Если семья подходит под текущие 6% - разница в платеже как отдельная аренда.

Двое детей. 6% → 10%. Лимит вырастет до 15 млн, но ставка уже не та. На 12 млн платёж ~105 000 вместо 72 000.

Трое детей. 6% → 8%. Лимит до 18 млн. Если нужен потолок больше 12 млн - октября может хватить. Если цель - дешёвый платёж на сумму до 12 млн, сейчас всё ещё выгоднее.

Четверо и пятеро. Здесь октября не боятся: 6% или 4%, лимит до 18 млн. Для многодетных сетка стала щедрее. Торопиться из-за ставки не нужно - если только не упираетесь в срок субсидии 15 лет.

Строите дом. 6% остаются. Октябрь квартирную сетку не ломает.

И общее для всех новых договоров: 15 лет льготы. Если хотите держать низкую ставку весь срок - текущие правила это умеют, новые уже нет.

Что не изменится

• Уже подписанный договор не пересчитают.
• Программа не закрывается. Она до конца 2030.
• Без ребёнка младше 7 лет в новую сетку не зайти.
• Рыночная ставка никуда не делась. 17% рядом, семейная всё равно дешевле даже на 12%. Вопрос - насколько.

Что делать, если покупка в голове уже есть

Не «бежать в банк сегодня вечером». Посчитать свой платёж на своей сумме.

1. Сколько детей и сколько лет младшему.
2. Какая сумма кредита нужна - не цена квартиры, а именно кредит.
3. Два столбца: 6% сейчас и ставка из таблицы с 1 октября.
4. Если разница в платеже для бюджета критичная - выходить на сделку в сентябре.
5. Если четверо-пятеро детей или дом - можно не дергаться из-за ставки, смотреть объект спокойно.

Договор должен быть заключён до 1 октября. «Мы почти договорились» банк не засчитает.

Цифры под свою сумму можно прогнать в калькуляторе. Если нужна раскладка под конкретную квартиру в Петербурге - напишите. Разберём ставку, взнос и успеете ли по текущим 6%.

Дешёвый вход сузили. Параллельно город уже несколько лет режет старты. Это не одна новость: ввод в Петербурге сжался вдвое, квартиры пока не кончились.

Первоисточник, если нужно сверить формулировки: релиз Минфина от 24 сентября 2026.