Жильё на 63 балла: семьям тесно, семейку закрутили

Россияне поставили жилью 63,4 балла из 100. Крыша в основном есть. Комнаты на ребёнка часто нет.

Это первый Индекс качества жилищных условий. Его собрали «Лемана ПРО» и «Тиар-Центр», показали на форуме 100+ TechnoBuild. Не «сколько метров в стране», а как люди сами воспринимают дом: комфорт, обустроенность, можно ли тут жить каждый день.

Нам из этого интересны не все блоки. Интересно, где жильё ломается у семей и у тех, кто ребёнка ещё только ждёт. И почему в этот момент семейную ипотеку не починили, а закрутили.

Про опрос

Индекс не про цену квадрата и не про объявления на Циане. Он сводит факты про жильё и субъективную оценку жителей.

Две корзины:

• базовые условия - финансовая доступность, состояние дома и систем, площадь и пространство, район
• функциональный и воспринимаемый комфорт - ремонт и оснащённость, эстетика и уют

Официальная статистика считает метры на человека и ввод жилья. Здесь вопрос другой: что делает жильё комфортным. Один и тот же метраж может быть обустроенным домом или формально «нормой» со старым ремонтом, шумом и кривой планировкой.

Итог 63,4 - верх средней зоны. Средним авторы считают диапазон 50-64. Базовые потребности большинства в целом закрыты. Разрыв при этом большой:

• 50% - условия средние и достаточные
• 28% - высокие
• 22% - зона жилищного неблагополучия

Как делали

Интернет-опрос. 1,5 тыс. респондентов из 79 регионов. Исследование «Лемана ПРО» при участии «Тиар-Центра».

Шесть параметров, две категории выше. Людей просили и описать жильё, и поставить оценки. Из этого собрали один индекс.

Цель не заменить Росстат. Дополнить его тем, чего в метрах не видно: теснота, платёж, который уже не тянут, ремонт, который не делали целиком, ощущение, что «жить можно, но это не дом».

Какие результаты

Коротко: функциональный комфорт выше базовых условий. То, что человек делает сам, он оценивает лучше, чем стены, платёж и район.

Самые живые куски:

• ремонт и оснащённость - 71,5
• уют и эстетика - 70,4, общее ощущение уюта - 74
• площадь и планировка - 67
• состояние дома и инженерных систем - 63,5

Мебель и техника - 81. Качество ремонта - 62. Базовый набор почти у всех есть. Целиком квартиру или дом ремонтировали только 30% тех, кто ремонт вообще делал. Остальные закрывали отдельные комнаты (38%) или кухню (30%). Свежий ремонт на всё жильё - у 14%. Старый, неполный или никакой - у 19%.

Новизна важна: кто делал ремонт меньше трёх лет назад, ставит отделке 66, остальные 59. В ближайшие полгода ремонт планируют 34% домохозяйств. Это их способ улучшить жильё, если переезд не тянут.

Съём слабее своего. Ремонт в аренде - 42, в собственном - 61.

Ещё одна развилка из отчёта: тесно, но обустроено - 77 баллов. Просторно, но голо - 65. Диван не заменяет комнату. Но без комнаты люди хотя бы чинят то, что есть.

Чем недовольны

Не «квартир нет». Дно индекса - деньги на жильё: 52,6. Это самый слабый из шести блоков. Считали не фактический чек, а как домохозяйство воспринимает нагрузку.

Общую доступность жилья поставили на 60. Конкретные платежи - на 46:

• аренда - 56
• ипотечный платёж - 47
• ЖКУ - 44
• взносы на капремонт - 39

Капремонт бесит сильнее всего. Платят в кассу и не чувствуют улучшения.

Дом, если он проблемный, тоже тянет вниз. 45% считают дом хорошим или отличным, около 17% - проблемным. Состояние дома и систем - 63,5, почти как весь индекс.

Коротко: люди не воют «у нас нет жилья». Они воют «платёж тяжёлый, ремонт неполный, места мало, когда появляется ребёнок».

Закономерность про семьи

Вот ради чего мы этот опрос разбираем.

Площадь и планировка - один из высоких блоков, 67 баллов. Габариты и нарезка квартиры для людей важны. Драма сидит не в среднем балле. Она сидит в семьях.

Самый резкий всплеск - появление первого ребёнка. Доля семей, которым не хватает комнат, подскакивает с 27% до 56%.

По нарезке РБК:

• пары без детей - нехватка комнат у 27%
• семьи с одним ребёнком - 56%
• семьи с двумя и более - 47%

Не «хочется ещё гостиную». Нехватка комнат. После первого ребёнка почти каждое второе домохозяйство в этой выборке.

И вторая сторона той же петли. Среди живущих в тесноте 40% говорят: жилищные условия влияют на решение родить. У тех, кому просторно, так отвечают 21%.

То есть бьёт и тех, у кого дети уже есть, и тех, кто ребёнка ждёт или откладывает. Сначала тесно после рождения. Потом теснота тормозит следующего. Индекс здесь прямо подкрепляет тезис: площадь квартиры связана с рождаемостью.

Ремонт эту дыру не закрывает. Он поднимает оценку тесной квартиры. Он не делает из одной комнаты две.

Семейку не починили.
Её закрутили

Опрос говорит, какая боль настоящая: комната у семьи и у тех, кто ребёнка только собирается.

Семейная ипотека могла быть инструментом под эту боль. Дешёвый платёж, чтобы выйти из однушки, когда появляется ребёнок. Не студия «пока ставка сладкая». Не вторая квартира под сдачу.

На практике программу часто брали не как улучшатель жизни. Брали как дешёвые деньги. Инвестор, кто проходил по формальному признаку «есть ребёнок», закрывал лот под доход. Семья с одним ребёнком в тесной квартире и инвестор на льготной ставке стояли в одной очереди. Адресности по комнате, по метрам, по «вам правда тесно» не было.

Грамотное регулирование выглядело бы иначе. Оставить льготную ставку тем, кто увеличивает жильё: больше комнат, больше площади на человека, переезд из тесноты. Отрезать инвестиционный вход, который к условиям жизни семьи не имеет отношения.

Сделали тупее. Не починили. Закрутили. С 1 октября 2026 единых 6% больше нет. В Петербурге семья с одним ребёнком младше 7 лет получает 12% вместо 6%. Льготу по новым договорам режут до 15 лет. Программа на бумаге жива до 2030. Как дешёвый вход в нормальную семейную квартиру для типичной молодой семьи в городе она уже не работает.

Ирония жёсткая. РБК фиксирует: после первого ребёнка нехватка комнат прыгает с 27% до 56%. А именно эту семью, с одним маленьким ребёнком в столичном регионе, ударили сильнее всего. Тех, кому нужна вторая комната, отправили к платежу, который квартиру с комнатой как раз и закрывает.

Поэтому и вышло наоборот. Инвестора дешёвой ставкой подрезали, да. Семью, которой реально не хватает метров, и тех, кто из-за тесноты не решается на ребёнка, подрезали вместе с ним. Инструмент, который должен был улучшать условия жизни, закрыли как кран дешёвых денег. Боль из опроса при этом никуда не делась.

Что именно изменилось по ставкам, лимитам и платежу, разобрали отдельно: семейная ипотека с 1 октября 2026.

Если запрос не «успеть по старой ставке», а «выбраться из тесноты» - считать нужно квартиру, не программу. Сколько комнат нужно через год, какой платёж тянется, есть ли смысл в рассрочке или во вторичке.

Цифры по платежу - в калькуляторе. Если нужно прикинуть формат под семью, а не под ставку - соберите бриф или оставьте заявку.

Источник

Первый Индекс качества жилищных условий, 2026. «Лемана ПРО» и аналитический центр «Тиар-Центр». Интернет-опрос, 1,5 тыс. респондентов из 79 регионов. Презентация на форуме 100+ TechnoBuild.

Цифры и формулировки по тесноте, семьям и блокам индекса: РБК Недвижимость, 6 октября 2026.