Ввод в Петербурге сжался вдвое.
Квартиры пока не кончились

Петербург за пять лет сжал стройку вдвое. Квартиры из-за этого сегодня не кончились. Кончится, если разгонится спрос, не «жильё вообще». Кончится выбор внутри города: то, что ещё тянут по взносу и платежу.

Цифры «Делового Петербурга» от 9 октября 2026. База по стройке: ЕИСЖС.

Что сейчас строится

В Петербурге в работе чуть больше 5 млн м2. Цифра падает несколько лет подряд. Ввод падает следом.

Участники рынка допускают, что в ближайшие годы будут сдавать около 1,2 млн м2 в год. Это больше чем вдвое меньше, чем в 2025-м. Какой был 2025-й в метрах, в этом материале ДП не пишет. Пишет только масштаб сжатия.

Смольный уже просил Минстрой снизить целевой показатель регионального проекта «Жильё» на 2026 год примерно на 1 млн м2. По соглашению город должен был сдать около 2,6 млн м2, включая ИЖС. К середине августа ввели 0,87 млн м2 против 1,53 млн м2 за тот же отрезок 2025-го.

Задел на следующие годы режется ещё быстрее, чем текущая стройка.

Что смотрим	Цифра	К прошлому году
Новые проекты, январь-июль 2026	около 641 тыс. м2	-42%
Возможный годовой ввод в ближайшие годы	около 1,2 млн м2	более чем вдвое меньше 2025-го
Цель «Жильё» на 2026, включая ИЖС	около 2,6 млн м2	Смольный просил срезать ~1 млн м2
Факт ввода к середине августа	0,87 млн м2	было 1,53 млн м2

Меньше стартов сегодня это не дырка на витрине завтра утром. Это дырка через несколько лет. Земля, согласования, разрешение, проектное финансирование, потом дом. Спрос за месяцы умеет развернуться. Предложение нет.

Почему покупатель этого не чувствует

Дефицита на руках пока нет. Из строящегося объёма:

• 44% ещё не продано
• по 16% продажи не открыты

Запас непроданных площадей близок к 3,1 млн м2.

Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» оценивает продажи 2026 года в агломерации около 2,5 млн м2. Из них примерно 1,3 млн м2 придётся на Петербург.

При текущем спросе то, что сейчас строится, могут выбрать примерно за три года. Если спрос вырастет, запас кончится быстрее. Это не лозунг «всё скупят на следующей неделе». Это арифметика витрины против темпа сделок.

Ещё важнее не путать две вещи. Сжатие рынка и дефицит предложения это не одно и то же. Сейчас уменьшаются и новые проекты, и платёжеспособный спрос, под который девелопер считает модель. Маленькая витрина при слабом спросе это не нехватка. Нехватка начинается, когда продажи обгоняют то, что успевают выводить.

Ленобласть забирает метры, не «спасает город»

Сценарий «через несколько лет в Петербурге закончатся новостройки» на рынке считают маловероятным. Скорее сожмётся выбор в отдельных сегментах и локациях. Часть спроса уйдёт в область.

В Ленинградской области сейчас строится почти столько же, сколько в Петербурге. Но продано только 24%. По 44%, это 2,24 млн м2, продажи ещё не открыты.

Горизонт ещё честнее:

• Петербург, ввод 2031 и позже: 93 тыс. м2
• Ленобласть, тот же горизонт: 932 тыс. м2

Город почти не закладывает дальние корпуса. Область закладывает.

Директор по развитию ГК «Едино» Максим Жабин формулирует прямо: дефицит метров всей агломерации рынку не грозит. Предложение перекладывается между Петербургом и областью.

Для человека, которому нужна квартира в городе, это слабое утешение. Метр в Мурино не заменяет метр у метро, если задача жить здесь, возить ребёнка в сад и не стоять час в пробке. Для инвестора на вход подешевле область как раз может быть ответом. Путать эти два запроса нельзя.

Почему стартов меньше

Не «застройщики пожадничали». Экономика следующей очереди стала тяжелее.

Жабин раскладывает петлю коротко. Продажи наполняют эскроу. Наполнение задаёт ставку по проектному кредиту. Ставка возвращается в себестоимость следующей очереди. Замедлили продажи сегодня, следующий корпус завтра дороже запускать. Дорогая ипотека режет спрос, эскроу наполняется медленнее, кредит для девелопера дороже. Ту же связку эскроу и рассрочки разбирали отдельно: рассрочка или ипотека в 2026.

Универсальной «безопасной» доли продаж нет. Гендиректор STAVNI Александр Свинолобов: порог зависит от модели, ставки кредита, темпа стройки и графика продаж. Весь дом к котловану продавать не обязательно. Часть лотов на высокой готовности как раз уходит дороже.

К деньгам банка добавляется себестоимость и земля. Крупных свободных участков в Петербурге мало. Вместо поля остаётся редевелопмент: снос, сети, документы. Плюс социалка. Школа, сад, дороги. На точечном доме это ложится целиком, размазать на несколько очередей не получается. Поэтому точечный дом в городе тяжелее проекта с несколькими корпусами.

Спрос уже не падает.
Предложение всё ещё режет прошлые решения

Сжатие задела происходит не в яме спроса. По предварительной оценке «Петербургской недвижимости», за три квартала 2026 объём сделок близок к 2 млн м2. Это на 4% больше, чем за тот же период прошлого года.

Спрос умеет прыгнуть за месяцы: ставка, ипотечная программа, доход. Предложение нет. Директор КЦ Ольга Трошева держит в одном списке стоимость стройки, темп эскроу, платёжеспособность и те инструменты покупки, которые есть прямо сейчас.

Инструмент как раз сузили. С 1 октября семейную ипотеку в Петербурге для семьи с одним ребёнком увели с 6% на 12%. Это не про ввод, это про то, чем люди этот ввод покупают. Разбор ставок: семейная ипотека с 1 октября 2026.

Исполнительный директор Restate.ru Андрей Добрый называет развилку честно. Проблема будет, если кривые разъедутся: спрос снова пойдёт вверх, а предложение всё ещё отражает решения «режем старты», принятые годами раньше. Статистически город при этом может не выглядеть пустым. Часть спроса заберёт область, часть людей откажется от сделки, часть уйдёт на вторичку. Дорогие проекты продолжат выходить там, где земля и кредит в модель ещё влезают.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов предлагает не смешивать две нехватки. Одна: квартир не хватает под уже существующий спрос. Другая: витрина стала меньше, но продажи по ней всё ещё закрывают финмодель. И второй вопрос: считать ли «подвешенный» спрос, который не может купить из-за ставки и взноса, или только тот, у кого деньги уже есть. Сценарий сейчас ближе ко второму: меньше реального спроса и меньше предложения под него. Сжатие рынка точнее, чем слово «дефицит». Более дорогое и качественное предложение страдает меньше. Массмаркет и КРТ с социалкой как раз в зоне риска.

Что говорит витрина, не стройка

Это разные линейки. «Строится 5 млн м2» это котлованы и корпуса. «Предложение в продаже» это то, что можно купить сегодня.

Вера Голубева, TrendAgent Санкт-Петербург:

• за первое полугодие 2026 на рынок Петербурга и Ленобласти вышло на 20% меньше нового жилья, чем годом раньше
• 52% новых стартов пришлись на область
• объём предложения непосредственно в Петербурге опустился ниже 2 млн м2, минимум за 10 лет
• за январь-сентябрь 2026 в городе продлили 64 разрешения на строительство против 34 годом раньше
• значительная часть этих разрешений относится к крупным долгим проектам, следующие корпуса чаще сдвигают
• массовый спрос заметнее уходит в область за более доступным жильём

Отсюда её вывод, с которым мы согласны: на горизонте нескольких лет основной риск Петербурга не физическая нехватка квартир. Риск в том, что доступного предложения внутри города станет меньше.

Максим Ельцов, «ПИА Недвижимость», добавляет то, что как раз нужно смотреть в карточке, а не в заголовке. Меньше стройки ещё не дефицит. Важно, совпадает ли витрина с реальным спросом. Непроданное в нормальных проектах обычно уходит относительно быстро. Если к концу проекта у застройщика остаётся больше 15-20% квартир, это уже сигнал про цену или продукт.

И непроданное это не одна куча. В хорошем доме девелопер может сам придержать видовые и удобные лоты до высокой готовности: когда дом стоит, цена выше. Другая часть остатка это кривые планировки, лишние метры, цена, которую рынок не берёт. Формально большая витрина не значит, что выбирать есть из чего.

Что мы из этого забираем

Не «надо всё купить на этой неделе, потому что квартиры кончатся». Не «можно ждать, рынок завален».

1. Дефицит, если будет, будет неровный.
Городской массмаркет и понятная цена входа сожмутся сильнее, чем бизнес и то, чья модель тянет дорогую землю. Область при этом ещё долго может выглядеть «полной»: 2,24 млн м2 с неоткрытыми продажами это не пустая полка.

2. Смотреть не «сколько метров в городе», а какой лот остался.
Остаток 20% к сдаче часто не подарок, а то, что не разобрали. Видовая двушка, которую придержали, и угловая неудобная планировка по той же цене это разные сделки.

3. Не путать задачу «жить в Петербурге» и задачу «войти подешевле».
Если нужен город, область не лечит сжатие внутри КАД. Если нужен вход и аренда, область как раз тот контур, куда уже уходит массовый спрос.

4. Считать платёж и взнос, не заголовок про дефицит.
Семейку закрутили. Рассрочки живут, пока эскроу и ставка душат продажи, и сожмутся, когда спрос разгонится. Две кривые уже рядом. Покупать «потому что потом не будет» без цифр по платежу это как раз как купить остаток, который рынок не хотел.

Цифры по платежу лучше прогнать в калькуляторе. Что сейчас в продаже по району, комнатности и сроку сдачи: подбор новостроек. Если нужно понять, город или область и какой формат вообще тянется, соберите бриф или оставьте заявку.

Источник

«Ввод и всё: Петербург рискует столкнуться с дефицитом квартир в новостройках», «Деловой Петербург», 9 октября 2026. Автор Павел Никифоров. Данные ЕИСЖС, оценки КЦ «Петербургская недвижимость», комментарии участников рынка, цифры TrendAgent.

Первоисточник: dp.ru.